Primero que todo, se debe tener claro que al momento de vender una propiedad esta debe encontrarse con sus títulos completamente saneados y sin gravámenes que puedan afectarlo, salvo hipotecas y prohibiciones establecidas por un acreedor hipotecario, como por ejemplo un Banco que haya financiado la compra al actual propietario y al cuál se le asegure su pago con parte o el total del precio de venta.
En segundo lugar, si ya hay un negocio cerrado o un trato hecho con un eventual comprador, el primer paso es suscribir un contrato de promesa de compraventa para dar seguridad y certeza a las partes de que dicha compraventa se va a realizar. En esa promesa de compraventa se estipulan condiciones y plazos para la celebración del contrato de compraventa, se fija el precio y su forma de pago, así como también eventuales multas o indemnizaciones anticipadas por el incumplimiento del contrato de promesa.
En cuanto a los impuestos que se deben tener en cuenta al momento de vender una propiedad, lo primero es el Impuesto Territorial o más comúnmente llamadas contribuciones, el cual deberá encontrarse al día al momento de suscribir la escritura de compraventa, ya que en caso contrario, el Notario ante el cual se está otorgando el contrato no podrá autorizarlo.
Por otro lado, tenemos que tener en cuenta un posible pago de impuesto al valor agregado (IVA) cuando el inmueble tiene construcciones, ya que si se trata solo de un terreno no se debe pagar IVA. Este impuesto corresponderá pagarlo al vendedor cuando este último lo haya adquirido con la intención o ánimo de venderlo y además se trate de un vendedor habitual de inmuebles. La habitualidad, para el Servicio de Impuestos Internos, se presume por el lapso de tiempo que transcurre entre el momento en que el actual vendedor adquiere el inmueble y el momento en que lo transfiere a otra persona, el cual no puede ser inferior a un año, de lo contrario se le presume como vendedor habitual y, por ende, dicha compraventa podrá gravarse con IVA.
En cuanto a los errores más comunes, por lo general están dados por el hecho de no asesorarse correctamente al momento de vender o comprar un inmueble. Se trata de la venta de un activo que representa por lo general un valor considerable y, ante ello, siempre será mejor asesorarse por un profesional del área. Si ello no es así, lo más probable es que el proceso de venta de un inmueble tarde más de lo habitual o se vea entrampado en alguna de las etapas o incluso deba dejarse sin efecto el contrato por algún problema de índole contractual o legal. Lo anterior, ya que los actores del proceso son múltiples (abogados, corredores de propiedades, bancos, notarías y Conservadores de Bienes Raíces).
Otro error común se presenta al momento del pago del precio, ya que muchas veces las personas pagan parte o el total del precio al momento de suscribir la compraventa o inclusive antes, como por ejemplo al suscribir la promesa de compraventa. Lo anterior es un error garrafal y puede significar el perder la inversión si es que el inmueble presenta algún vicio que impida su inscripción y verse involucrado en un juicio para tratar de recuperar el dinero pagado.
Es por ello que siempre es conveniente dejar el pago del total como parte del precio mediante vales a la vista bancarios y que queden en custodia de la notaría ante la cual se otorga la escritura de compraventa y con instrucciones de ser liberados al vendedor, solo una vez que el inmueble en cuestión se encuentre inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo a nombre del comprador, y que dicho inmueble se encuentre libre de cualquier gravamen que pudiese afectarlo (como por ejemplo hipotecas, prohibiciones, embargos, etc.)