Son miles las personas que deben atravesar por el amargo momento en que han puesto en arriendo una casa o un departamento y luego el arrendatario se atrasa en pagar el arriendo o simplemente deja de pagar, situación que se disparó en la pandemia, y terminan por tomarse la propiedad, provocando muchos dolores de cabezas y graves problemas a los dueños y, en ocasiones, también a los vecinos.
En este ámbito, la ley chilena es clara al señalar que el propietario no está facultado para proceder al desalojo de un arrendatario moroso por su propia cuenta y, en caso de que se tome la iniciativa de desalojar a un arrendatario moroso ingresando a la propiedad, se arriesga a ser detenido o a pagar altas multas. Además, si durante este hecho se actúa con violencia o intimidación, el Juez puede dictaminar reclusión y pago de una multa de hasta 15 sueldos vitales (Artículo 144 del Código Penal).
Hay que considerar de que basta que exista un mes de atraso en el pago de los arriendos, para que el propietario de un bien raíz pueda entablar una demanda por no pago de rentas. Este último es un juicio de carácter sumario (breve) en el cuál se le debe acreditar al juez que se adeudan uno o más meses de arriendo. En la demanda, también es recomendable incluir gastos comunes y servicios básicos adeudados. Así, también en la misma demanda, se debe accionar contra el aval si lo hubiere, para que exista mayor seguridad de pago.
Una vez notificada la demanda a todos los demandados, la audiencia de conciliación y prueba se llevará a efecto al quinto día hábil posterior a la última notificación. En dicha audiencia las partes deberán presentar sus pruebas, tanto testimoniales como documentales, y pueden arribar a algún acuerdo. De no ser ello posible, el Juez respectivo deberá dictar sentencia con la prueba que obre en su poder.
Acreditada la deuda y si el juez acoge la demanda a favor del propietario, el arrendatario deberá desocupar el inmueble en el plazo que se establezca en la sentencia y de no hacerlo, se puede solicitar el auxilio de la fuerza pública. En general, es un juicio que no debiese tomar más de 3 ó 4 meses, a menos que el arrendatario apele al fallo, en cuyo caso se podría alargar a 6 meses o más.
Por eso siempre es recomendable demandar inmediatamente se produzca un mes de atraso para evitar que vayan acumulando deuda, ya que mientras antes se inicie el juicio, más pronto terminará y quedará nuevamente a disposición de su dueño el inmueble.