Los multicréditos hipotecarios como producto financiero no existen, sino que se le llama así a una práctica que se ha vuelto habitual desde hace ya bastantes años entre los inversionistas inmobiliarios y que consiste en solicitar más de un crédito hipotecario en diversas instituciones financieras de manera paralela, sea en mutuarias o en bancos, siendo las primeras las preferidas por dichos inversionistas por tener la ventaja de que la deuda adquirida para la compra de vivienda no está informada en línea por dichas instituciones, a diferencia de los bancos.
Esta práctica es posible debido a que actualmente la información contendida en el estado de deudores que lleva la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) se actualiza cada 30 días con los antecedentes que las instituciones financieras informan a dicho organismo, por lo tanto, dentro de ese lapso de tiempo una persona podría solicitar más de un crédito hipotecario en distintos bancos, sin que ello pueda ser advertido por las distintas entidades.
Si bien parece una ventaja poder tomar créditos hipotecarios simultáneamente, son una práctica riesgosa por un eventual sobreendeudamiento y la posibilidad de no contar con el respaldo para asumir el pago de los dividendos. La normativa actual de la CMF señala que al momento de que un cliente desee optar por un financiamiento hipotecario, el valor del futuro dividendo no debe superar el 25% del ingreso total de la persona, algo que por lo general no se cumple en las personas que solicitan multicréditos, provocando un endeudamiento más allá de lo permitido y, por supuesto, el inversionista queda expuesto a caer en morosidad o cesación de pagos ante cualquier eventualidad o vaivenes macroeconómicos. Dicha situación quedó latente durante el año 2020 producto de la pandemia, en dónde se pudo ver que muchos arrendatarios dejaron de pagar o bien los cánones de arrendamiento fueron rebajados, lo que significó que los inversionistas tuvieran que asumir ese costo con sus propios recursos, con lo cual el negocio dejó de ser rentable.
También está el período de vacancia de un inmueble, el cual podría afectar la situación financiera de los inversionistas, ya que ellos tienen que asumir el costo del dividendo y/o pago de gastos comunes y demás servicios básicos mientras las propiedades se encuentren deshabitadas. Otro riesgo son las entregas diferidas, donde un inversionista puede tener la intención de comprar, por ejemplo, departamentos en cinco proyectos diferentes, en los cuales firma las respectivas promesas de compraventa y paga los pies, pero la fecha en que se puedan transferir dichas unidades no sea la misma, por retrasos en temas administrativos y/o de permisos municipales. En este último caso, la persona podría obtener uno de los créditos, pero ser rechazado en los otros por estar informado en el sistema financiero, con lo que tendría que responder por los contratos de promesa suscritos en los otros proyectos, arriesgándose a ser demandado por incumplimiento de dichos contratos.
Por tales motivos, la CMF envió en consulta una normativa que busca reducir la periodicidad en el envío de datos requeridos a las diversas instituciones financieras para el informe de deuda, que actualmente es de 30 días. Se busca reducirlo a siete días para evitar esta práctica que es riesgosa para las personas y también para el sistema financiero. Lo que busca esta nueva normativa, es que la información esté disponible en línea con un desfase de no más de siete días, lo que reduciría bastante la posibilidad de solicitar multicréditos, sin embargo, aún no se ha pronunciado respecto de la información que manejan las mutuarias, entidades reguladas por la CMF, pero que no tienen la información en línea, lo que le permite a los inversionistas inmobiliarios optar por éstas al momento de solicitar varios créditos hipotecarios, quizá a un costo más elevado, pero que en definitiva les permita conseguir la compra de varios inmuebles.
En conclusión, si bien cada persona está consciente de los riesgos que asume al solicitar multicréditos y las consecuencias que ello conlleva, el consejo siempre será endeudarse responsablemente, teniendo en cuenta que todos los ingresos que uno posee sean suficientes para asumir todas las obligaciones crediticias adquiridas, sin que puedan afectarles eventualidades externas o problemas macro o microeconómicos existentes. Es por ello que la mejor alternativa para financiar la compra de una o más viviendas, siempre será el ahorrar la mayor cantidad de dinero, para de esta forma reducir el monto del financiamiento a solicitar y con ello el dividendo a pagar. Junto con lo anterior, también es recomendable adquirir propiedades con las cuales se pueda obtener una mejor rentabilidad y así tener un mayor respaldo al momento de responder con las obligaciones financieras adquiridas.