Aunque lo normal es que una persona ejecute personalmente los actos y contratos de compra o venta de bienes raíces, pueden darse situaciones en que no pueda realizarlo, como, por ejemplo, al vivir en el extranjero.
Para estos casos, la ley establece la posibilidad de designar a una persona que lleve a cabo el trámite en su nombre y representación, a través de un mandato o poder notarial. De esta forma, la persona representada pasa a llamarse apoderado o mandatario, y el representante, poderdante o mandante.
Todo acto o contrato puede llevarse a cabo a través de un representante, excepto cuando una norma lo prohíba expresamente. Un ejemplo de esto son los testamentos, que no admiten un mandatario.
El mandato tiene carácter de contrato, mediante el cual una persona le encarga a otra que la represente en uno o más asuntos claramente determinados y especificados, como comparecer ante los tribunales en juicios; administrar cuentas bancarias; realizar negocios específicos, como compraventas de inmuebles; entre otros.
El mandatario solo está autorizado a realizar lo que está escrito en el mandato. Para lo cual, el encargo puede validarse por escritura pública o instrumento privado, por carta, verbalmente o de cualquier otra forma que se estime conveniente.
Un mandato es meramente consensual, es decir, que no implica formalidades de ninguna especie. Sin embargo, para comprar o vender bienes raíces, debe ser solemne, lo que significa que debe ser oficializado, debiendo cumplir con ciertos requisitos para que tenga validez jurídica. Entonces, para que un mandato para vender un inmueble o comprarlo sea válido, tendrá que llevarse a cabo mediante escritura pública otorgada ante notario.
En el caso de personas que vivan el extranjero y deban otorgar un mandato, para que dicho instrumento tenga validez, la escritura deberá otorgarse ante el Cónsul de Chile en el respectivo país. Posterior a ello, debe ser devuelto en original a Chile y ser legalizada ante el Ministerio de Relaciones Exteriores para finalmente ser protocolizada en una notaría.
Contar con un poder notarial para llevar a cabo una compra o venta de un inmueble es fundamental en caso de que no se pueda realizar la acción personalmente y dicho mandato deberá contar con las facultades correspondientes para llevar a cabo la compra o venta.