Cada persona tiene 8.000 UF de ganancia sin gravamen.
«Históricamente, la ganancia obtenida por la enajenación de un bien raíz no pagaba impuesto a la renta», afirma el abogado especialista en impuestos Carlos Martínez.
Una cuota máxima de 8.000 UF, es decir, del orden de 937.000.000, es lo que puede recibir como ganancia una persona por vender bienes raíces sin tener que pagar impuesto a la renta.
Es un monto que rige para toda la vida de un contribuyente, independiente de la cantidad de transacciones que realice. Todo se suma a su historial hasta que cuando sobrepase esa cuota le corresponda pagar.
«Por ejemplo, si compré una propiedad en 4.000 UF y la vendo en 6.000 UF, obtuve una ganancia de 2.000 UF, por ende, no se paga impuesto todavía y me quedan 6.000 UF todavía para más adelante. No rige respecto a una sola compraventa, sino que para todas las que se tienen en la vida», explica Rodrigo Cabrera, abogado inmobiliario y socio de CBC Abogados.
Un ejemplo similar entrega Carlos Martínez, abogado y socio de Litigios y Defensa del Contribuyente de EY: «No necesitas ser una persona rica para alcanzar a lo largo de tu vida esa cuota. Si vendiste un departamento donde ganaste 2.000 UF, no vas a pagar impuestos, pero vas a quedar registrado en el Servicio de Impuesto de Internos que se obtuvo esa ga nancia y quedan 6.000 UF liberadas de impuesto. Si con esa plata te compras otro bien raíz, le apuntaste con el barrio y en diez años se valorizó mucho, puedes vender y sacar 10.000 UF más (de ganancia respecto al precio original), sobrepasas la cuota en 4.000. Ese monto restante de ganancia debe pagar impuestos», afirma.
Desde 2017
Este es un impuesto adicional a la renta que se creó para las personas naturales en 2014 con la Reforma Tributaria, pero que empezó a regir en 2017 para las casas y departamentos adquiridos a partir de 2004 en adelante.
«Históricamente, la ganancia obtenida (por las personas) por la enajenación de un bien raíz no pagaba impuesto a la renta. Como tener una casa era difícil en Chile, si lograbas tenerla y después la vendías no se consideraba un negocio, no pagaba impuesto. Con la reforma de 2014 se modifica este régimen con un límitea las personas naturales», destaca Martínez.
Esta cuota exenta de impuesto no aplica para aquellas personas que se dedican a vender viviendas de forma habitual o que lo hagan en un plazo inferior a un año desde que se compró el bien raíz. Estas ventas quedan sujetas al pago de IVA, indica el abogado Raúl Saldivia, director ejecutivo RSA Gestión Inmobiliaria.
Una vez que se sobrepasa la cuota máxima, los contribuyentes tienen dos formas de pagar: de una sola vez la tasa del 1096 de la utilidad obtenida en la venta en la declaración anual de impuestos. O sumarlo al Impuesto Global Complementario, en hasta un máximo de diez años plazo.
«La segunda opción no es muy conveniente, porque (dependiendo del ingreso del contribuyente) podría suceder que se termine pagando una tasa mayor. Si tiene que pagar el 4096 de Global Complementario, no va a convenir incorporar la enajenación de bienes raíces porque en vez de pagar el 10%, va a tener que pagar el 4096. Por regla general, es mejor la opción de pagar el 10% de una sola vez», recomienda Martínez.
Comprar por Io que vale
Los analistas inmobiliarios explican que es importante que, al momento de comprar un bien raíz, se estipule en el contrato de compraventa el monto real que se pagó por la vivienda y no menos, ya que cuando se vuelva a vender la persona aparecerá ante el Servicio de Impuestos Internos con una ganancia mayor a lo real.
«Hay casos en que la gente hace contratos simulados y pone un precío menor de lo que pagó por la vivienda para ahorrarse un poco de dinero», afirma Lya Rojas, directora de Rojas Abogado, ya que los gastos notariales y del Conservador de Bienes Raíces están relacionados al valor de la compraventa del bien raíz.
«Cuando se venda esa propiedad al precio real o de mercado, ese vendedor habrá obtenido una mayor utilidad dada por el menor precio al que la adquirió, con lo cual utilizará un monto mayor de su cuota exenta de impuesto a las utilidades en la venta de inmuebles», indica Saldivia.
Si bien el impuesto recae sobre el valor vendido de la propiedad, Cabrera indica que para las viviendas adquiridas antes de 2014 también se puede ajustar al avalúo fiscal.
«En cada caso, se pueden estudiar alternativas para la determinación del costo del inmueble», afirma el abogado.